Căn Nguyên Đóng Băng Của Thị Trường Bds Và giải Pháp Triệt Để Là Gì?

0 commentsViews: 99

Bất động sản hiện nay đang tồn đọng một lượng lớn hàng tồn kho cùng với khối lượng nợ xấu khổng lồ. Căn nguyên tạo ra vấn đề này là dòng tiền, nhưng dòng tiền bất động sản ở Việt Nam có những đặc điểm khác các thị trường khác, và đây chính là nút thắt…Nhưng tại sao lại có sự khác biệt về dòng tiền này, và giải quyết nó ra sao?

Đóng băng bất động sản, và bất động sản là nguồn cơn của khủng hoảng kinh tế ở nhiều nước cũng là chuyện bình thường như tất yếu của quy luật phát triển kinh tế. Và ở Việt Nam bất động sản cũng đang và sẽ là ngòi nổ nhiều cơn chấn động khác. Nhưng trước khi bàn về “bốc thuốc” để “cứu chữa” cho “con bệnh” bất động sản, thì cần nghiên cứu “bắt mạch” và chẩn bệnh cho đúng tình thế khó khăn của lãnh vực này

Yếu tố quyết định trong nhiều lãnh vực ngành nghề sản xuất kinh doanh là vấn đề dòng tiền, nó thậm chí còn có thể quan trọng hơn việc lời lỗ trong ngắn hạn. Do vậy mà vẫn có những câu chuyện một doanh nghiệp, dù đang ngồi trên đống tài sản khổng lồ, làm ăn vẫn đang có lãi nhưng gặp vấn đề với dòng tiền cũng có thể lâm vào cảnh phá sản về mặt kỹ thuật. Chuyện này càng đúng với ngành bất động sản. Khi đó sẽ là hiện tượng chết trên “đống” tài sản. Chẳng hạn như một doanh nghiệp bất động sản có trong tay 300 tỷ đồng, vay ngân hàng thêm 700 tỷ đồng để làm một dự án xây căn hộ trị giá 1000 tỷ đồng. Doanh nghiệp này trông chờ vào dòng tiền thu về khi bán các căn hộ cho người mua, tính ra có thể bán được với giá 1500 tỷ đồng để trả tiền và lãi vay cho ngân hàng rồi khấu trừ chi phí là có lợi nhuận, thu hồi vốn và lãi. Nhưng bỗng dưng thị trường căn hộ đóng băng, bán không ai mua, ắt dòng tiền bị thắt nghẽn, nợ vay ngân hàng thành nợ xấu, nguy cơ phá sản gần kề dù tài sản vẫn còn đó. Và hiện tượng này đã trở thành hiện tượng “phổ thông” đối với các chủ đầu tư bất động sản.

Kịch bản này, cũng là kịch bản tương tự của hiện tượng bong bóng bất động sản ở nhiều nước, và hiện thời đang là tình trạng phổ biến của nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Nhưng vấn đề dòng tiền bất động sản ở Việt Nam lại có những đặc điểm khác các thị trường bất động sản khác, và đây chính là nút thắt của thị trường. Ở các nước khác, mỗi khi làm dự án bất động sản, chủ đầu tư thường tính toán với dòng tiền dự tính thu về trong 20, 30 năm hay dài hơn nữa. Cho dù sau này chủ đầu tư bán dự án lại cho ngân hàng thì kỳ vọng về dòng tiền luôn gắn với một thời gian rất dài. Còn ở Việt Nam, vào giai đoạn thị trường bất động sản đang còn thịnh vượng, đó là thời kỳ “người, người, nhà nhà” nhảy vào kinh doanh bất động sản, người ta đầu tư, xây dựng dự án rất lạc quan, tự phát, cảm tính và rất ngắn hạn, vòng đời dự án ngắn, dựa trên lượng cung ảo, tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao ngất; họ kỳ vọng vào một dòng tiền nóng hổi chảy nhanh về túi ngay sau khi hoàn thành dự án. Ở giai đoạn đó người ta cảm thấy kỳ vọng như thế không có gì quá đáng: Dự án vẫn đang còn trên giấy đã bán thu tiền, Căn hộ chỉ vừa mới, thậm chí là chưa đổ xong móng, đã có hàng ngàn người chen nhau mua. Nhưng người mua đại đa phần là người đầu tư, mong tìm chênh lệch giá khi mua bất động sản nên mua bằng tiền của chính họ, mua trả hết chứ không có chuyện trả dần trong 20, 30 năm.

Đến khi thị trường bất động sản đóng băng, chênh lệch giá không còn, điều này càng thấy rõ nét hơn với một thị trường mà giá ảo quá lớn như Việt Nam, khi lập tức dòng tiền nóng này biến mất, chủ đầu tư lâm vào bế tắc ngay. Nếu họ xây dựng dự án với tầm nhìn 20, 30 năm thì gần chắc chắn đã không khó khăn như hiện nay. Tựu chung lại là do tầm nhìn
Và cũng cchính vì đặc điểm này mà trước đây thị trường bất động sản Việt Nam sử dụng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ cao thì người ta liều lĩnh vay tiền và ngân hàng, liều lĩnh cho vay làm dự án trong khi vốn của chủ đầu tư là không đáng kể bởi ai nấy từ chủ đầu tư lẫn ngân hàng cho vay đều có suy nghĩ là sẽ thu hồi vốn trong “tích tắc”. Và cứ như vậy dự án mọc lên nhiều hơn “nấm mọc sau mưa”. Bong bóng vỡ, tiền không những khôn về nhanh như mong đợi, mà thậm chí là đứng “cứng ngắc” trong khi lãi suất cao đang đè nặng thị trường và đồng thời đe dọa luôn sức khỏe của các ngân hàng thương mại, và dần “di căn” sang các lãnh vực ngành nghề khác trong nền kinh tế…

Còn một số trường hợp khác là nhiều doanh nghiệp rót tiền từ chính lãnh vực kinh doanh chính của mình, có thể là: chế biến thủy sản, đóng tàu, làm đồ gỗ… và cứ mặc định nghĩ rằng đẩy một dòng tiền ổn định, chắc chắn vào nơi sẽ tạo ra dòng tiền thu hồi nhanh, lãi cao gấp mấy lần là chuyện khôn ngoan. Nào ngờ đến khi “bóng vỡ” kéo theo “giấc mơ” cũng tan vỡ, thì mới thấy rằng dòng tiền thu hồi nhanh không tồn tại mà dòng tiền ổn định của ngành nghề kinh doanh chính cũng bị ảnh hưởng theo.

Qua phân tích và tổng hợp những yếu tố này lại, chúng ta thấy ngay đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam: đó là sự dắt dây, sự dính líu của thị trường đến nhiều khu vực khác của nền kinh tế, và vì vậy mà khi dòng tiền trong bất động sản cạn kiệt sẽ làm ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều dòng tiền khác. Bất động sản từng là nguồn cơn của khủng hoảng kinh tế ở nhiều nước như Nhật Bản, Thái Lan, Mỹ. Ở Việt Nam bất động sản cũng đang và sẽ là ngòi nổ nhiều cơn chấn động khác. Và nếu vấn đề này không được “can thiệp” giải quyết thì sẽ ảnh hưởng dây chuyền đến nhiều lãnh vực khác rồi sẽ ảnh hưởng toàn cục đến nền kinh tế

Trong các đối tượng liên quan đến “giấc mơ địa ốc” phải nhắc đến trước tiên là các ngân hàng, liên quan trực tiếp khi cho vay kinh doanh bất động sản hay liên quan gián tiếp khi nhận tài sản thế chấp là bất động sản.
Tất cả thể hiện thành vấn nạn nợ xấu đang là gánh nặng cho không riêng chỉ là bất động sản và các lãnh vực liên quan mà cho cả nền kinh tế! Tiếp theo là đến là các doanh nghiệp nhà nước đầu tư ngoài ngành, ở đây là vào bất động sản, kì vọng khủng khiếp, tham nhũng không lồ tro ng khi chuyên môn không có, cuối cùng kết quả là những khoản thiệt hại khổng lồ, khó giải quyết, và sau cùng là “cứ để đó”. Và cuối cùng là các doanh nghiệp bất động sản với kỳ vọng bất động sản là phải siêu lơi nhuận và kinh doanh với phương châm của một “anh hùng” “tay không bắt cướp” để rồi khi thị trường đóng băng thì…..

Vừa qua liên tục báo chí đăng tải những câu chuyện liên quan đến nút thắt dòng tiền bị nghẽn ở mọi nơi, mọi lãnh vực. Từ chuyện doanh nghiệp thủy sản vỡ nợ vì đổ vốn vào bất động sản đến chuyện ngân hàng phát mãi nhiều dạng nhà dưới giá thị trường. Từ chuyện tồn kho các sản phẩm liên quan đến xây dựng đến doanh nghiệp nợ nần lẫn nhau vì bất động sản….Rồi liên tục là các buổi tọa đàm “kêu khóc” thảm thiết của các hiệp hội về bất động sản liên quan đến vấn đề này

Hiện nay bài toán đặt ra là phải giải quyết được dòng tiền cho bất động sản, vì nếu không thì chính ngân sách nhà nước cũng sẽ khó khăn. Ví dụ thu tiền sử dụng đất năm 2011 lên đến trên 50.000 tỷ đồng trong khi 9 tháng đầu năm 2012, khoản thu này chỉ còn 23.000 tỷ đồng. Ngân sách nhiều địa phương trông chờ vào khoản thu tiền sử dụng đất này, nay không có để thu vì thu ai? Thu gì? Khi các doanh nghiệp “ đua nhau” phá sản, “chết lâm sàn”…..Thì chuyện mất cân đối ngân sách đương nhiên sẽ xảy ra. Trong tổng thể bức tranh ảm đạm với toàn gam màu tối đó, chúng ta sẽ dễ dàng nhận thấy ngay sự phi lý của nhiều đề xuất giải cứu bất động sản: đề nghị nhà nước bỏ ra vài ngàn tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho người mua nhà trong khi ngân sách đang cạn kiệt, ngân sách đang cạn kiệt lại trông chờ tiền bù lãi suất từ két sắt nhà nước! điều này cũng giống như động viên một người thiếu máu trâm trọng đi hiến máu nhân đạo.

Thú vị và “sáng tạo” hơn nữa là việc kiến nghị địa phương bỏ tiền ra mua nhà rồi bán lại cho dân với nhiều ưu đãi! Trong khi các địa phương đang phải “ăn bữa nay lo bữa mai”, phải tính tới cả chuyện đi phát hành trái phiếu để có tiền trang trải chi tiêu! Còn các đề xuất giảm thuế VAT và chia nhỏ căn hộ cho dễ bán cũng rất vô tác dụng vì đối tượng người mua thật sực mà nhiều dự án nhắm đến là người mua đầu cơ chứ thật sự không phải là người mua có nhu cầu thực sự để có thể trả tiền ngay để tạo ra dòng tiền “nóng bỏng” như kỳ vọng ban đầu của của họ. Ngoài ra còn các đề xuất giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn thời điểm nộp và giảm mức nộp tiền sử dụng đất thì cũng chẳng có hiệu quả gì nhiều bởi tình hình kinh doanh của các chủ đầu tư bất động sản đang là “bất động đậy”

Vậy thì qua các phân tích như ở trên thì giải pháp khơi thông cho thị trường bất động sản là gì? và giải pháp nào để phát triển một thị trường bất động sản bền vững, ổ định sau giai đoạn sóng gió này? Ở đây cần làm các vấn đề:

• Nhà nước cần phải can thiệp hỗ trợ sau vào thị trường bất động sản để vực dậy và kéo thị trường qua giai đoạn sóng gió này bằng những chính sách hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản và “bơm” một nguồn tiền vào thị trường này một cách hợp lý…

• Hiện tại trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản cần phải đưa ra những chiến lược thật hợp lý, đột phá trong giai đọan ngắn này, đặc biệt là giảm giá tối đa có thể để gia tăng khả năng thu hồi vốn và nên nghĩ đến chiến lược liên kết nhiều bên để giải quyết bài toán đầu ra. Còn nếu không được nữa thì nên nghiên cứu bán lại dự án cho các định chế tài chính có khả năng lập kế hoạch với dòng tiền dài hơi hơn. Dĩ nhiên mức chiết khấu phải cao mới bán được

• Trong tương lai, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các bên có liên quan cần tahy đổi hoàn toàn tư duy và kỳ vọng vào việc kinh doanh bất động sản, cần nhìn nhận cho đúng là thị trường bất động sản đã qua rồi giai đoạn “mông muội” giai đoạn mà “một ông xe ôm có thể làm giàu từ địa ốc”, cần phải đặt kỳ vọng cho đúng về lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản, để từ đó có cách tính toán và “quy hoạch” cho đúng dòng tiền

Đến nay, đã mấy năm rồi thị trường bất động sản sống trong giai đoạn tăm tối nhất của lịch sử, như thế cũng đã là đủ cho các bên liên quan trên thị trường bất động sản phải nhận ra một thực tế: đã qua rồi giai đoạn hoàng kim theo kiểu “mông muội” của thị trường bất động sản, và hãy thôi ảo tưởng về sự bền vững siêu lợi nhuận của thị trường này. Và càng không thể đòi hỏi chuyển các dòng tiền đang lành mạnh sang bù đắp cho dòng tiền bất động sản như một số đề xuất. Bởi như thế là bất hợp lý và không công bằng

 

Bài Liên Quan:

Bình luận